Quy định buông lỏng & chế tài còn thiếu khiến người mua phải chịu kha khá rủi ro khi đặt cọc mua nhà đất với giá trị lớn.
Gần đây, Hiệp hội bđs TP. HỒ CHÍ MINH (HoREA) đã có đề nghị về biện pháp chấn chỉnh hiện trạng phân lô bán nền trái quy định, nhấn mạnh đến rủi ro cho quý khách hàng khi đặt cọc khoản tiền quá lớn để mua nền (nhà) đất.

Chi tiết, tại Bộ Luật Dân sự, Khoản 1 Điều 328 có đề cập đến hành vi đặt cọc “để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hđ trước thời điểm ký đan xen đồng”. Tuy nhiên, việc đặt cọc lại không được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản. Đây được coi là một lỗ hổng quá lớn.

Theo hiệp hội bất động sản tp.hcm, các đầu nậu đã lạm dụng khe hở này để bán đất nền hình thành trong tương lai trái luật pháp, thông qua hình thức thỏa thuận góp vốn, thỏa thuận đặt cọc đặt chỗ, thỏa thuận hợp tác đầu tư… với giá trị đặt cọc lớn, khiến nhà đầu tư phải chịu rủi ro.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, với dự án hình thành trong tương lai, sau khi ký kết hợp đồng, cđt chỉ được nhận chi trả lần đầu của người mua không quá 30% giá trị hđ.

Sự điều không hợp lý đối với các hành vi đặt cọc cũng thể hiện qua Bộ Luật Dân sự. Theo quy định của Điều 117 Bộ Luật Dân sự, giao dịch mua bán dân sự chỉ có hiệu lực hiện hành nếu không vi phạm điều cấm của luật, hoàn toàn tự nguyện & không trái đạo đức xã hội. Hành vi đặt cọc tưởng chừng như chẳng có cơ sở chế tài nào do các bên phải tuân thủ hình thức của tiêu thụ dân sự là điều kiện có hiệu lực thực thi của giao dịch mua bán dân sự trong trường hợp luật có quy định.


Hành vi đặt cọc chưa được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản

Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự nêu rõ: “Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một số tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Tung ra đề xuất, Cộng đồng cho rằng cần tung ra quy định về hành vi đặt cọc khi đầu tư nhà đất, thậm chí nêu rõ chế tài trong các luật chuyên ngành mới để chắc chắn an toàn cho khách hàng. Ví dụ điển hình, đặt cọc để giao xen kẽ đồng giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải cùng với đó tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự & quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Cùng với đó, tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hđ (hoặc hđ dự báo giao kết) chưa được quy định trong Bộ Luật Dân sự mà do các bên tự thỏa thuận. Lạm dụng điều này, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái luật pháp, thỏa thuận khoản đặt cọc giá trị lớn, gây thiệt hại cho quý khách hàng.

Việc nhận khoản đặt cọc lớn cũng không thích hợp với Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi luật này quy định, cđt dự án hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hđ. Nhưng khoản tiền cọc trên thực tế tại nhiều trường hợp vượt xa tỷ lệ này. Trong trường hợp xấu, nhà đầu tư có thể bị chôn dòng vốn lớn, thậm chí khó đòi lại tiền vì quy định về hành vi đặt cọc còn quá buông lỏng & luật còn thiếu chế tài.

SAJGON.vn tổng hợp

 

5/5 (1 Review)